(不動産)店舗の家賃滞納を理由に建物明渡訴訟を提起し、和解により解決した事案


 

【当事務所に相談した経緯】

依頼者は、東京都にある不動産の賃貸経営者。
店舗を長年貸していたが、借主の経営が上手くいかないのか、月によって賃料が払われたり払われなかったり、払われても不足していたりと、計算すると数か月分の家賃を滞納されていた(未払金約200万円)。
「滞納賃料を支払って欲しい、このまま滞納が続くようであれば退去して欲しい」とのことで当事務所へ依頼。

【事務所の対応】

1 内容証明郵便の送付

 まず、借主に対して、当事務所の弁護士が滞納家賃を支払うよう請求する内容証明郵便を作成して、送付した。
 すると、借主から「経費を削減するなど経営努力をして、滞納分を支払うので待って欲しい」との連絡があった。
 しかし、具体的にどのような方法で、いつまでに滞納を解消するのか確認しても、明確な回答は得られなかった。
 そこで、直ちに明け渡しに向けて準備すべきと判断し、依頼者に報告、助言した。

2 賃貸借契約の解除と訴訟提起

 借主に対して、内容証明郵便を送付して、賃貸借契約を解除し、建物を明け渡すよう請求した。
 また、借主を被告として、建物の明渡し・滞納賃料の支払・解除後の使用料相当損害金の支払を請求する訴訟を提起した。訴訟では、借主にも弁護士が代理人として就いた。

3 和解を助言

 借主から、どうしてもこの店舗で経営を続けたい、滞納分は分割で支払うので、和解をしたいとの申し出があった。滞納分の半額を一括で、残りの半額は長期(2年超)の分割払いというものであった。これまでの借主の対応からして約束通り支払うとは思えないので、判決を得るべきと思われた。
 しかし、判決を得て明渡しを実現することはできても、資力のない借主から滞納家賃を回収するのは困難であると考えた。
 そこで、半額でも滞納家賃を直ちに回収して確保し、その後に分割支払いが滞ったときに明渡しを実現する方が得策であろうと判断し、借主の提案を容れて和解を成立させた。滞納分の半額は和解と同時に裁判所で受領し、また、1回でも滞納分の分割払いや家賃の支払を遅滞したときは、当然に解除となり、借主は建物を直ちに明け渡すとの条項を入れ、支払の担保と不払のときの明渡しが実現できるようにした。
 他方、依頼者から要望があり、借主が店舗の外に無断で大量の荷物を置いているので撤去してもらいたいとのことであった。
 そこで、借主が期限内に荷物を撤去することも和解条項に盛り込むこととし、依頼者と借主の間の紛争を長引かせることなく一回的に解決した。

【ポイント・所感】

 まずは、依頼者が、深刻な状況になる前に、早めに弁護士に相談したこと。
 つぎに、借主は事業を続ける意向が強く、紛争を長引かせたくないという意思が働いたこと。
 結果、弁護士の助言により、依頼者が納得でき、借主も事業ができるような和解ができた。

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